Es una situación muy frecuente: varios hermanos heredan un piso o una casa, la mayoría quiere venderla y uno se niega, o bien uno la ocupa y no quiere ni vender ni pagar nada a los demás. La ley ofrece salidas para que nadie quede atrapado en la copropiedad.
Principio básico: nadie está obligado a permanecer en la indivisión
El art. 1051 CC establece que ningún coheredero puede ser obligado a permanecer en la indivisión de la herencia, salvo que el testador lo haya prohibido expresamente, y aun en ese caso con límites. Para los bienes ya adjudicados en copropiedad, el art. 400 CC dispone lo mismo: cualquier copropietario puede pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común.
Primer escenario: la herencia aún no se ha repartido
Si todavía no se ha hecho la partición, el inmueble forma parte de la comunidad hereditaria. Las opciones son:
- Negociación y partición amistosa: adjudicar el inmueble a uno de los hermanos, que compensa a los demás en dinero, o acordar su venta y el reparto del precio.
- Contador-partidor dativo: herederos y legatarios que representen al menos el 50 % del haber hereditario pueden pedir al notario o al letrado de la Administración de Justicia que designe un contador-partidor que haga el reparto (art. 1057.2 CC). Su partición requiere aprobación, salvo confirmación expresa de todos los herederos y legatarios.
- Partición judicial: cualquier coheredero puede solicitar al juzgado la división judicial de la herencia (arts. 782 y siguientes LEC). Se forma inventario, se nombra un contador-partidor y peritos, y se elaboran las operaciones divisorias.
Segundo escenario: el inmueble ya está adjudicado en proindiviso
Si en la partición se adjudicó la vivienda a los hermanos por cuotas, ya no hay herencia que repartir, sino una comunidad de bienes ordinaria. La vía es la acción de división de cosa común (art. 400 CC), que se tramita en juicio declarativo.
Si la vivienda es indivisible o pierde valor al dividirse, y los copropietarios no se ponen de acuerdo en adjudicarla a uno de ellos indemnizando a los demás, se procede a su venta y reparto del precio (art. 404 CC), normalmente en pública subasta.
¿Y si un hermano vive en la vivienda?
Cada copropietario puede usar la cosa común siempre que no impida a los demás utilizarla según su derecho (art. 394 CC). Si un hermano la ocupa en exclusiva, los demás pueden reclamarle una compensación por el uso, y en todo caso pueden instar la división. Los gastos de conservación (IBI, comunidad, seguros) deben repartirse en proporción a las cuotas (art. 395 CC).
Antes de ir a juicio
La subasta judicial suele obtener un precio inferior al de mercado, por lo que a todos los hermanos les interesa explorar antes un acuerdo. Un requerimiento formal, una tasación independiente o una mediación sucesoria pueden desbloquear la situación. Además, desde la Ley Orgánica 1/2025, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, antes de interponer la mayoría de demandas civiles es requisito haber intentado un medio adecuado de solución de controversias.
¿Tiene una duda sobre este asunto? En Abades Abogados estudiamos su caso. Llámenos al 620 02 03 18 o visite nuestros despachos de abogado de herencias en Madrid y abogado de herencias en Sevilla.